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Fritz Sachverständigerbüro

für Schäden an Gebäuden (DIN EN ISO/IEC 17024)

Kontakt

Fritz Sachverständigerbüro
für Schäden an Gebäuden
 
Dipl. Bau Ing. (FH) Jürgen Fritz
In der Breite 15
87746 Erkheim
 
Tel: 08336-800 120
Fax: 08336-800 122
Mobile: 0160-956 707 19

 

Gutachten für Schäden an Gebäuden

Ob Sie feuchte Wände oder Decken, Schimmel oder Risse am Gebäude zu beklagen haben, ob Ihre Heizkosten zu hoch sind, oder Sie vom Lärm der Nachbarn gestört werden - in fast jedem dieser Fälle handelt es sich um Mängel und Schäden an dem Gebäude. Die verschiedenen Ursachen dafür können folgendermaßen kurz umrissen werden: 

1. Feuchtigkeit oder Nässe sind die häufigsten Schäden an einem Gebäude. Schäden an den Außenwänden (Wärmebrücken), eine fehlerhafte Dach- oder Kellerabdichtung, mangelnde Nassraumabdichtung (Bäder, Duschen), oder eine fehlerhafte Balkonabdichtung sind die häufigsten Ursachen. Auch eine hohe Luftfeuchtigkeit oder eine gebrochene Wasserleitung können  Feuchtigkeit und Nässe im Gebäude bewirken. Die Folge: Der Mieter beschwert sich über die schlechte Bauqualität. Und nicht selten kommt es dann zum Streifall. Um herauszufinden, ob Schimmel oder die Feuchtigkeit wirklich aufgrund einer schlechten Bauqualität oder durch das falsche Wohnverhalten des Mieters selbst entstanden sind, stehen uns spezielle Messverfahren und Untersuchungsmethoden zur Verfügung, mit denen wir  die  Schadensursachen genau analysieren und feststellen können.

2. Die häufigste Folge von  Feuchtigkeit in einem Gebäude ist das Entstehen von Schimmel. Dieser Befall in Gebäuden oder Wohnungen vermindert nicht nur die Wohnqualität von Allergikern, sondern von uns allen erheblich. Da Schimmel sehr gesundheitsgefährdend sein kann, ist dieses Übel  nachhaltig zu beseitigen. Der Befall mit Schimmel ist ursächlich in den  Umweltbedingungen zu erkennen Hohe Feuchtigkeit, angenehme Innentemperatur, geringe Luftbewegungen und genügend Nahrung (Schmutz, Tapeten etc.) erzeugen sein  Wachstum. Um den Schimmel zu beseitigen, sind ein umfangreiches Fachwissen und der daraus resultierende Einsatz technischer Geräte erforderlich. Nach der Beseitigung der Ursache kann mit der Schadensreparatur begonnen werden.

3. Risse sind in vielen der üblichen Baustoffe nicht ganz unvermeidlich. Ein sichtbarer Riss in einem Bauteil lässt nicht automatisch den Schluss zu, dass ein Schaden vorliegt. Die Bewertung von Rissen ist daher eine zentrale Aufgabe des Bausachverständigen. Risse können durch die Veränderungen benachbarter Bauteile der Gebäude oder des Baugrundes entstanden sein. Durch äußere Umwelteinflüsse kann sich das Volumen eines Bauteiles verändert und folglich zu einer Rissbildung geführt haben. Auch Risse durch zusätzliche Lasten (Statik) sind möglich.

Bei der Rissbewertung ist also zunächst die Feststellung und Ermittlung der Rissursache notwendig. Hierfür werden Schablonen auf die Risse montiert, sogenannte Rissmonitore, die den genauen Verlauf einer Rissveränderung festhalten. Daraus ergibt sich die bestmögliche Instandsetzung mit dem Ziel der Wiederherstellung der Tragfähigkeit und Schutzfunktion des Bauteiles. Hier sind verschiedene Behandlungsmethoden denkbar.

4. Luftundichtheiten an der Gebäudehülle kommen durch Luftbewegungen zustande, die immer und überall vorhanden sind, sowohl innerhalb als auch außenhalb eines Gebäudes. Ihre Intensität hängt stark von der Jahreszeit und der herrschenden Witterung ab. Temperaturunterschiede zwischen Innen- und Außenluft und Luftdruckunterschiede führen zu einem mehr oder weniger starken, unkontrollierten Austausch von Raumluft und Außenluft durch die Fugen der Gebäudehülle. Dabei sind Luftdichtheit und Winddichtheit zu unterscheiden.
Durch die Luftdichtheit sollen Wärmeverluste (erhöhte Heizkosten) und Feuchtigkeit (Tauwasser) als Folge eines unkontrollierten Luftaustausches von innen nach außen vermieden werden. Dies wird durch die Anordnung einer luftdichten Schicht auf der Innenseite des Gebäudes erreicht. Gemessen wird die Luftdichtheit eines Gebäudes mit dem Differenzdruckverfahren. Dieses Verfahren wird mit dem Blower Door Test durchgeführt.
Die Winddichtheit verhindert den Durchzug von kalter Außenluft nach innen.

5. Die Bewertung optischer Schäden fällt immer mehr in den Aufgabenbereich des Bausachverständigen. Dies betrifft insbesondere Kratzer, Dellen, Verunreinigungen und Farbunterschiede, die bei Bauabnahmen etc. festzustellen sind. Hierfür wird der Grad der optischen Beeinträchtigung unter gewöhnlichen Bedingungen (Abstand, Licht) beurteilt. Der Bausachverständige verwendet dabei eine Matrix, mit welcher eine eventuelle Akzeptanz oder die Nacherfüllung optischer Mängel zu beurteilen ist. Sollte kein entsprechendes Verhältnis zwischen den Mängelbeseitigungskosten und dem erzielbaren Erfolg liegen (Unverhältnismäßigkeit), ist eine Minderwertberechnung nach der Zielbaummethode festzulegen.

Im Allgemeinen werden drei Stufen für optische Schäden eingeteilt:

  • Bagatellen (hinnehmbare Unregelmäßigkeiten).
  • Hinnehmbare, durch Zahlungsausgleich einer Minderung auszugleichende Schäden.
  • zu beseitigende Schäden (nicht hinnehmbare Schäden).

6. Schallschutz ist im Wohnungsbau ein zentrales Thema. Der Schall wird durch schwingende Elemente und Materialien erzeugt, die ihre umgebende Materie in weitere Schwingungen versetzen. Maßgeblich hierfür ist die DIN 4109. Aufgrund der Schwingung der Luftmoleküle ergibt sich ein Wechseldruck, nämlich der Schalldruck. Die Kennzeichnung eines Schallergebnisses wird mit dem Begriff Schalldruckpegel L bezeichnet. Der von einer Schallquelle ausgehende Schall wird durch den Schallleistungspegel Lw (dB) charakterisiert. Durch Verwendung des Schallpegels als Messgröße ergibt sich ein fürs menschliche Ohr tolerierbarer Regelbereich von 120 DB. Die menschliche Hörschwelle liegt bei 0 DB, die Schmerzgrenze bei 120 DB.

Unterschieden werden zwei Schalldämmarten:

  • Luftschalldämmung
  • Trittschalldämmung

Bei der Luftschalldämmung wird die Pegeldifferenz zwischen den durch das untersuchte Bauteil getrennten Sende- und Empfangsraum gemessen. Das Ergebnis bezeichnet man als Schalldämm – Maß R (dB).
Die Trittschalldämmung eines Bauteils wird nicht wie bei der Luftschalldämmung durch den Schalldämmwert ermittelt, sondern durch den Norm- Trittschallpegel L (DB) mit dem Norm- Hammerwerk in einem Empfangsraum festgestellt. Das Norm- Hammerwerk simuliert und dokumentiert alle vorkommenden Geh-, Schlag und Rutschgeräusche die im Wohnungsbau auftreten können.

Die Überprüfung des vorhandenen Schallschutzes an einem Gebäude unternimmt unser Sachverständigenbüro nicht selbst, sondern einer unserer Partnerbetriebe.